超駅チカ!地下鉄東西線 発寒南駅すぐ→発寒2条5丁目の土地

不動産チラシ来た

追追記

2021年11月13日には新聞と一緒にチラシが来てしました。まだ間に合いそうです。価格はその後下がっておらず2,780万円で出ていました。

追記

2021年10月16日現在、公式サイトに物件の紹介が公開されています。販売価格100万円下がって2,780万円となっています。売りたい意欲が強いかなと思いますし、超駅チカで建物の立てやすい幅のある方形の希少な土地と思いますので、気になる方は価格の下落を待つのではなく早めのお問い合わせをしたほうがいいかもしれません。

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こんにちはOTOSANです。発寒中央あたりで朝早くにいくつかのチラシをポストに投げ込んでまわるおばさんがいます。チラシはセイコマのとか水道修理の業者のとか不動産のとか。このひと、何度かひとことふたこと話したことがあるんだけど、明るくてイヤな感じがしない。きっとアルバイトとかでしてるんだと思うし歩くから健康にいいということと思います。

数日前に入っていたチラシに不動産の情報があったので、載っていた土地をなんとなく調べてみました。

発寒南駅にすごい近い土地

発寒中央当たりではないのですがこの土地、発寒2条5丁目土地、とだけ書かれていて地番などは分からないんだけど、Googleマップの航空写真でさら地を探したらココかなという土地があったので多分ココかなと。

そしてガマンできなくて現地に行ってみたらやはりその場所でした。看板立ってるし^^

ここからは、この土地の情報を見て妄想した、僕の妄想です。そんな妄想していたおとうさんがいたんだな、というくらいで軽~く読んでください。

とにかく駅チカ。その地の利。

駅の入り口までだったら1分。「2」と書いてあるのが地下鉄の入り口です。この小さな地図に入りきる近さです。こんな土地、そうそう出てきません。

もう少し大きくした地図を見ます。

地下鉄の駅が非常に近いうえに発寒南小学校がけっこう近いです。近くに公園もあるし、子育てに便利かもです。発寒南小学校からすぐの発寒三条泉緑地では、午後によく子どもたちの姿を見かけます。

お買い物はマックスバリュが発寒南駅の隣にあるというほどの近さだし、ここのマックスバリュには北洋銀行のATMとイオン銀行のATMがあり便利。

マックスバリュの向かいの西さっぽろメディカルビルには複数の医院が入っていて、小児科をはじめ、皮膚科・アレルギー科、薬局があり、近くにこれだけの医療施設があるのは安心と思います。隣りの広い駐車場も使えて駐車券を持っていくと一定時間無料になります。子どもの具合によっては近くても車で連れて行くのもアリと思います。(ただ、このあと書きますがこの土地で車を持ちにくいかもなのですが。。。)

特に僕が何度も子どもを連れて行っていいなと思ったのは、ここにある小児科は遅い時間までとか土曜日もやっていて、曜日によって夜10時までやっている日もあります。子どもって、小児科やってない曜日、時間にかぎってお熱を出すものですなぜか。僕もそう感じたことが何度も何度もあります。なのでやっぱりこういう小児科があると安心感が違います。そして先生優しいです。

そして診療を受けてそのままエレベーターで同じビル1階の薬局に行ってお薬を受け取るという感じで便利です。

あとですね、意外に知られていないんじゃないかと思うんですが、発寒南駅のバスターミナルからはばんけいバスが出ていて、ばんけいスキー場に行けるバスが出ています。スキーが好きならとても便利です。

さらに、このバスが盤渓小学校の前にあるバス停にも停車するんですが、盤渓小学校は特認校となっていますので、自然豊かな場所で少人数という環境の小学校に通わせたい場合は、募集を確認し応募して通えることになれば、ここからだとバス1本で通わせることができます。僕の周りですと、発寒中央あたりに住んでいるご近所さんの娘さんが盤渓小学校に通っています。そんな例もあります。

家を建てるとすると

土地は18.3m×7.2mの長方形で、接道が南西側7.2m、面積が119.05平方メートル(36.01坪)。建築条件が付いていませんので、好きな建築業者に依頼することができます。

現地を見るに、この広い空き地の右側半分くらいがチラシに載っていた土地なのかな。

ちょっと雑な仕上がりのようにも見えますが、最近設置したような境界石標がありました。

雑な仕上がりのようにも見えたのは境界石標の周りがつぶつぶな感じのアスファルトで埋められているせいですが、これは常温合材かな。道路の小さな面積の陥没を補修したりするのに使ったりします。あるていどの期間が過ぎれば周りの舗装とわりとなじんでいきます。

ブロック塀のある右側のほうにも設置されたばかりのような新しいような境界石標がありました。ブロック塀は隣の敷地の人のもののようですね。

隣接の敷地との境界がブロック塀のあるラインでしっかりしているし越境しているものもなさそうですので、境界関係のトラブルはなさそうです。電柱も、敷地の前のはじっこのあたりにあるので出入りに問題にならないかもです。

さて、用途地域が第2種中高層住居専用地域、建ぺい率60%、容積率160%の制限ということなので、この土地には、

  • 最大71.43(約21坪)平方メートルの広さの建物を建てることができて、このとき2階建て、または上の階の面積を小さくした3階建てを建てることができる土地(建ぺい率を最大限使った場合)

ということですね。現実的な建物の建て方としては、

  • 建物の広さを19坪ほどにすると、すべての階が19坪ほどの3階建てが立てられる。

のかなと。これもこの土地で建てることができる最大の建て方です。

販売価格が2,880万円ということで、家を建てるとすると建築の費用を含めて4,000万円をこえる住宅ローンを組まなくてはいけなくなるかと思います。住宅ローンとしてけっこう高額と思いますので、このことと、建てられるのが19坪ほど×3階建て、という広さを考えると、親子で資金を出し合う形で2世帯住宅、ということなら資金的にも戸建て住宅の建築が実現できるかもしれないな、なんて考えました。それか、もう一つの実現の可能性としてはアパートとしてお部屋を貸す集合住宅でしょうか。けどこれは資金面の解決、運用していけるのかの見込みが必要ですね。

気になる点もチェックしておく

駅チカというダントツにリードしたすばらしい立地なんですが、気になる点もちょっとだけあります。「すばらしい」と「気になる」を天秤にかけて決断、ということはいつだってありますよね。

面している道路の幅員が4mとかなり狭い

気になる点も知っておかなければならないです。面している道路が幅4mということでかなり狭く、夏季でも軽自動車でもすれ違いがやっとという感じの幅です。

現地を見に行ったところ、舗装はわりと最近されているようで、きれいな感じ。道路の勾配により道路の真ん中の四角い桝に雨水を集めて地下の管に送る「中央集水」という道路の構造。また、下水道が通っているらしい直径60センチの大きな丸い鉄蓋のマンホールが道路の真ん中にあります。

幅の狭い道路は夏季のすれ違いの問題だけではなく、さらにたいへんなのは冬季です。冬の積雪の時期には、雪国に住んだことがある人なら分かると思いますが、通行できる幅がさらに狭くなるし、市の除雪が4mの幅の道路に入ってくれているかをチェックする必要がありそうです。4mだと除雪車が来てくれないかもしれません。加えて、路面に積もった雪が厚くなり、車が動けなくなることが多いかもしれません。

駅チカなので車を持たないという選択肢もあるかもしれませんが、車を持つとすればかなり覚悟が必要かもと思います。ただ、新琴似通と二十四軒手稲通というメインのとおりがすぐそばにあるので、そこまで車で出られればちょっと安心、とも思います。

道路の幅が狭いということで、雪を寄せる場所についても考える必要があるかもともいます。雪が降り積もったときに雪を寄せるスペースが取れないことから、お金を出して排雪サービスを利用しているご近所さんが多いかもしれません。

なお、春先の雪解けの季節、生活道路では雪が解けて深くて大きな水たまりができてしまう状態を見たことがあると思います。これに対しては、ここは道路の構造が中央集水なので、雪解け水を桝に流して処理しようとするときに道路の中央付近の桝のある位置を掘ってやればいいので、ちょっと楽でいいかな、と個人的には思っています。道路の左右に側溝があるタイプだと、側溝と桝が道路の左右の路肩の雪山の下に埋もれていますので、桝に雪解け水を導くのが大変と思います。

南側の土地が近隣商業地域

狭い道路を挟んだ南側の土地が近隣商業地域で、札幌市のサイトによりますと建ぺい率80%、容積率300%ということで、いまは3階建ての集合住宅が建っているだけですが、ここはさらに高い建物を建てることができる価値のある土地です。

10年くらいの長期的なスパンでの話になるかもとは思いますが、ゆくゆくはいまある集合住宅が取り壊されて、新たに背の高い商業的なビルですとかマンションが、この土地の前の4m幅の道路のすぐ向かい側に建つこともありうる場所です。そうなれば日陰になる時間帯が多くなるかもしれません。

日陰というのは馬鹿にできなくて、いちにちのかなりの時間暗いことで陰鬱な気持ちになるかもしれませんし、洗濯物が乾かない、家庭菜園が振るわない、湿気が多くなりコケ、カビが発生してくる、というようなこともありうるし、春先に雪がなかなか解けてくれません。

日光による、春先の雪解けの違いはあまり意識してみたことがないかもしれません。しかし、例えば二十四軒手稲通などの東西方向に近い向きに走る道路を見てみましょう。道路の南側と北側の路肩の雪の山の雪解けに歴然とした違いがあるんです。春先の日光の力で、日光の当たる北側は全く雪がなくなり路面が乾いてさえいるというのに、南側は地先の住宅の陰になり北側に比べてかなり長い間雪が解けてくれません。

また、マンションの高いところから見られている感じがイヤだとか、集合住宅特有の地域への無責任感からゴミステーションの不始末やゴミの放置、深夜に若者が集まるということもあるかもしれません。考えすぎかな?

現地の写真は10月の午後2時台に撮影のものですが、敷地の中の日陰の部分に注目してみてください。結構な面積が日陰になっています。現状でも、家を建てるとすると、間取りとして2階以上の部分に滞在時間の多い居間を配置して日当たりを感じられるようにするとか、天窓や屋上を設置して真上から光を取り入れることを検討するのもいいと思います。

特に屋上というアイデアはいいと思います。航空写真で見ると現時点では周囲の住宅は2~3階建てが多いように見えるので、屋上からの見晴らしはかなりいいものと思います。例えば3階建ての家を建てたときに屋上からだと4階部分の眺めに相当しますよね。周りの3階建ての家の屋根が見える状態です。発寒中央あたりからも、見晴らしのいい家からは豊平川の花火大会が小さいながらも見えたりします。北区新川のほうや三角山方面、盤渓スキー場など、あちこちの花火大会が見えます。遠いので小さいですが^^;

ちなみに、屋上は床面積には計上されず陸屋根(ろくやね)という屋根の扱いです。屋上を設ける場合は、家の構造を鉄筋コンクリートにすることになるかもと思います。鉄筋コンクリート造は建築費用が木造よりも高くなると思いますが、断熱も遮音の性能もいいでしょうし、とても丈夫で積雪に負けませんので雪下ろしが不要になるでしょうし、火災保険は木造よりも掛け金が安いこともあります。何より屋上の解放感は素晴らしいですし、地上では日陰ですが屋上で日なたを確保してプランターを使って家庭菜園をするものいいかと思います。

念のため

あと、これは気になる点というか、確認しておくべきかなということなんですが、水道と下水がこの敷地にひかれているかという点です。これらがないと土地を取得し建築工事の時に市でひいてくれるかもと思いますが、場合によっては自分で費用を出して設置しなくてはならないかもしれません。また、建築の工事がこの設置を待つ分だけ遅れるかもしれません。

こういった埋設物の関係は土地の取引の際に重要事項として説明されるので確認はすることにはなるのでしょうが、土地取得の検討の早い段階で知っておくといいと思います。

現地に行った際、水道と下水が引かれているか確認できませんでした。これらが設置されると、水道メータの入る箱や、下水の桝が地面に設置されるので目視ですぐにわかります。

現地では道路にチョークで矢印が書かれていましたので、これからこの位置に設置する、またはここにもうある、ということなのでしょうか。

まとめ

家を建てるとき、小さな家でもいいから駅チカがいい、というのか、郊外でもいいから、大きな家がいい、のどちらかを選ぶ選択をしなければならない場合が多いと思います。ぼくは小さな家でもいいから駅チカを選ぶほうです。

僕は駅チカに住みたい人なので、こんな魅力的な土地を見るとなんとか手に入れる方法を考えてしまいます。妄想でも^^; ただ、土地だけで2,880万円というのは、建築費用も含めたらサラリーマンをしている人にとってもかなり負担になるでしょう。ですので、ここに住み始めるための現実的な方法としては、

  • 資金面解決の必要があり、お父様お母様と相談されて共同出資の2世帯住宅にする。
  • 接道の道路幅が4mとかなり狭いの対応として、駅チカなので家に車を置かない生き方のスタイルにする。基本はタクシー利用とか。カーシェアリングや、または別途に月極駐車場を借りるなども。
  • 長期的には隣接の土地にマンションなどが建ち日照が妨げられることも覚悟しておく。

ということに整理ができたら、手に入れたらいいかもというふうに思いました。あくまでも僕の妄想なのですが。なお、お父様お母様も駅チカにお住まいになりたいという希望を持っていればいいのですが無理はできません。

建築の仕方も工夫すれば生活しやすくなると思います。だいたい一世帯に床面積30坪くらいほしいと思います。19坪の3階建ての場合なら合わせて57坪ほどになるので計算上は2世帯暮らせそうですが、お父様お母さま世代が何階のどこまでにするとかどのような配分にするかということもありますよね。玄関は1つか2つかとか、建築のことまで建築業者も入れて図面を見ながら事前に話し合ってわりとしっかりと決めておいたほうがいいかもしれないです。

ちなみに、水道は来ているみたいで、ガスはプロパンガスを利用となります。

チラシの配布元は、三井不動産リアルティ札幌(株)札幌西センター、電話0120-184-131です。気になったら連絡して、現地を見たりこの土地とかローンのこととかお話を聞いてみたりしてはと思います。超駅チカで超貴重物件と思います。この土地は使い方によってはご自身のお宝になるかもしれないと思います。

と、ここで僕は妄想から目覚めました^^;

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