駅チカ土地。地下鉄東西線発寒南駅に徒歩圏→発寒3条6丁目の土地

不動産チラシ来た

こんにちはOTOSANです。

昨日新聞と一緒に来たチラシに、発寒中央あたりにちょっとだけ近い土地の情報があったので、チラシを見ながら妄想してみました。

発寒南駅に徒歩圏

場所は発寒3条6丁目で発寒南駅まで「徒歩2分」とチラシにはあります。

解体更地渡し、用途地域が第2種中高層住居専用地域、角地にあって8m幅の道路に北東と北西側に面している、発寒南駅まで徒歩2分、ということなので、現状建物がまだあるかもで、地図で見てみると、ここかなって思うところが1か所ありました。

発寒南駅がすぐそばですし、駅のバスターミナルの利用にも便利。マックスバリュが近くていいところです。

家を建てるとすると

土地は約12~13mのほぼ正方形で角地ですので、土地としての自由度はありそうです。

用途地域は第2種中高層住居専用地域で建ぺい率が80%、容積率が200%というチラシの表示ですが、僕が札幌市のサイトで調べたところだと建ぺい率60%、容積率200%の地域でした。

この土地で角地での建ぺい率の緩和(角地で条件に当てはまると建ぺい率10%UP!とかになる件)に該当するかちょっと不明なので、建ぺい率60%で妄想を続けます。

面積は158.88平方メートル(48.08坪)とありますので、住宅を建てるには十分な面積と思います。

価格は3,880万円。やはり駅チカの土地という感じでけっこうな価格と思います。

上水道、下水道、電気といったインフラについては調べていませんが、周囲も住宅地ですし今まで家があったので大丈夫なのでしょう。

この土地ですと、建ぺい率60%、容積率200%ということから、面積95平方メートル(28.8坪)の建物で3階建て、床面積86坪、というのが建てることができる最大の建物になりそうです。

1つの家庭で床面積30~40坪くらいあればいいかな、というようにも個人的には思いますので、その2倍もの規模の住宅を建てることができる土地です。

このとき建物以外の土地は建物の周りの犬走りとか、レイアウトを工夫して狭いかもですが1台分くらいなら青空駐車場を配置したりもできるかもしれません。

気になる点もチェックしておく

すべてが完ぺきな土地ってないのかもしれません。

購入を検討するときに、自分にとってどういう特徴がメリット・デメリットかということ、さらにどの程度のメリット・デメリットかということ、そして対応策を考えることは大事かと思います。

僕がこの土地で気になった部分は、2点です。

価格

3,880万円という価格は、駅チカであることを考えたらやたらと高いものではないのかもしれません。

売る側からすれば「適正」なのかも、と。

ですがサラリーマンなどにとっては、なかなかの金額と思います。

この土地に家を建てるでしょうから、そうなれば住宅ローンも含めて5,000万円を超える資金を用意する必要があるでしょう。

ただ、土地の面積が48坪と広さがあり、この土地に最大で3階建て床面積86坪の建物を建てることができます。

広い家と思います。

ですので、2世帯住宅を建てるなら、親世代と資金を出し合って建てたりなどして、自分は3,000万円ほどの資金を用意することで家が実現するかもしれません。

そのときは、自家用車を停めるスペースは青空駐車場なら1台くらいかなと思います。

家の1階を車庫にする組み込み車庫だと建物の面積に計上されてしまいますから、車庫の面積分だけ居室の面積を少なくする必要があるので、そのあたりのバランスをうまく考えたら2台目の駐車場を組み込み車庫で用意することができるかもしれません。

価格の面で、資金の用意が気になる土地ですが、2世帯住宅なら実現が現実的な土地かなと思いました。

周囲に背の高い集合住宅

気になる点の2点目は、この土地の周囲にはわりと背の高い集合住宅があることです。

航空写真を見ると分かりやすいです。

この土地は角地で北側が道路に面していますが、北西側にはひときわ高いマンションが建ち、南西側と南東側もそれぞれ4階建てのマンションが隣接しています。

ですので、見晴らしのいい場所ではないと思います。

日照についても、「最高の条件」とは言えない条件です。

今の時点では隣接する4階建てのマンションはまだ新しいので、すぐにはより高い建物に建て替えということはないかもしれません。

日照の採光には通常の窓のほか、天窓、狭いですが中庭、というアイデアもあるかもしれませんし、屋上を設けるのも面白いかもしれません。

南側の窓の配置は隣接の4階建てのマンションの窓の位置を確認して考えて、数も少なく、大きさも小さめにするといいかもしれません。

意外に北側からの光も明るいものですので、この土地では北側からの採光も検討に値するかもしれません。

風通しの面では北側が道路に面していて建物のない空間に広く面しているので、じめじめして住みづらいということは少ないかもしれません。

ただ、背の高いマンションが道路の向かいにあるので、マンションの影響でビル風はどのようなものかも知りたいです。

周囲に背の高い集合住宅があるということで、思いつくことを書いてみましたが、こういったことに折り合いのつく方ですと、この土地はいいかもしれません。

なお、冬は札幌は北西の風が吹いてほとんど北西側から吹雪が吹き付けますので、北西側に玄関を配置したら玄関が、それと北西側の窓が凍り付く可能性もあります。背の高いマンションはちょうど北西側にあるので、もしかしたら冬の激しい吹雪が直接家にぶつかるのを防いでくれるラッキーがあるかもしれません。

まとめ

地下鉄駅に徒歩圏でまとまった土地ですので、希少な土地なのだと思います。

資金面をクリアできて、周囲の高い集合住宅の点についても家の建て方やご自身の住み方や考え方でクリアできれば、駅チカの家が実現できると思います。

と、このあたりで妄想から覚めようと思います。

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