中古一戸建てと建築条件付き土地 JR発寒中央駅に徒歩7分と4分 スーパー近くて便利 一住→発寒11条2丁目

不動産チラシ来た

OTOSANですこんにち✋

最近は住宅情報のチラシが少なかったように思います。冬の積雪時期だったから工事がタイヘンなせいでしょうか。札幌は雪がすっかり解けて、徐々に暖かい日も増えてきて、そうしたら住宅情報も徐々に出てくるようになりました(笑)

今回は発寒11条2丁目の中古住宅の情報がチラシで届きました。そして現地を見に行ったところ、同じ発寒11条2丁目に売土地の看板のある土地もたまたま見つけましたので、ここに住んだらどうかなあと、この二つで妄想してみます。

OTOSAN宅にポスティングのあったチラシ

発寒11条2丁目中古一戸建て

写真中央の家です

こちらの中古住宅のスペックをまとめるとこんな感じです↓

価格:3,380万円

所在地:発寒11条2丁目5番19号

用途地域:第1種住居地域(建ぺい率60%、容積率200%)

土地面積:95.00平方メートル(28.73坪)

建築面積:171.78平方メートル(51.96坪)

建築:木造3階建、平成4年3月建築(令和4年4月中旬に内装外装をリフォーム済み)

土地は北側の道路に接道、ちょっと歩道のある幅8.0mの道路

JR発寒中央駅まで徒歩7分

設備としては、1坪ユニットバス、灯油給湯器、灯油ストーブ、プロパンガス、電動シャッター付き車庫、駐車は縦列で2台可(車種による)

土地の面積は30坪を下回る28.73坪ということなんですが、3階建てにすることで床面積が50坪超の51.96坪と広い家になっていると思います↓

この土地に建てることのできる建築

土地の面積が28.73坪で、建ぺい率60%ということから、

 28.73坪×60%=17.23坪

で、17.23坪までの面積を建築に使うことができます。

次に、容積率が200%ということなので、床面積(建築面積)は最大で

 28.73坪*200%=57.46坪

最大57.46坪の床面積の家を建てることができます。

この土地は、17.23坪の面積を建築に使うことができて、57.46坪の床面積まで可能。

土地は広いとは言えないんですが、

家を3階建てにすることで土地を有効に使って、51.96坪の広い家を実現していると思います。

※建ぺい率と容積率からの単純計算での試算の参考値です。ほかの規制がかかっていることもあり、そのときは数値はかわる可能性があります。

外階段から2階の玄関に入るようになっていてちょっとバリアフリー的に厳しめかもですが、玄関付近は防風用の透明な板がついていて、その面では使う人に優しくできている感じです。

土地が広くはないので、どうしても1階を組み込み車庫にして、2階を居間にするのは自然かもです。2階には居間とダイニングとキッチン、ユーティリティー、お風呂、トイレがあり、3階に部屋が4つあります。中は広いと思います。

間取りや内部の写真などは届いたチラシには出ていなかったんですが、不動産のサイト「HouseTown」でしっかりと見ることができます。

窓は多くはないかなという感じですが各室で出窓がついていて、室内での空間を有効に使えそうです。車庫前には融雪槽のようなふたが見えます。冬の積雪時期に雪を解かすことができるのでしょうか。外壁はきれいで、もとの家の壁に張り付けたように見えました。リフォームでサイディングが施されたのでしょう。

2022年5月にOTOSANが撮影の写真

Googleマップのストリートビューアので過去の写真を見ることができるので、中古住宅を調べるときの参考になるかもしれません。

ストリートビューアを見ると、2015年7月撮影のものを見ることができました。このころは共同作業所の建物として使われていたようですね。外壁の色もベージュっぽくて今とは違いますね。一般の住宅として使うには50坪超というのは広い感じがするので、事業所として使われていたというが分かり、ちょっと納得がいく感じもします。

また、この画像では車庫のシャッターがたまたま開いているので、奥行きのある内側を見ることもできますね。軽自動車が入っていて比較して広さのスケール感が分かります。大きめの車はやや厳しいかな?そのほか、今もあるかわかりませんが車庫の中に設備の配管らしきものも見れますし、車庫の内側の壁は石膏ボードでしょうか↓

さて、50坪超の床面積で中は広くゆうゆうと使える家と思います。

最寄りのJR発寒中央駅から徒歩7分とまあまあな距離ということや、玄関が外階段から登る2階部分であること、持っている車が車庫の幅や高さとマッチするか、ということ、建築が平成4年3月と30年ほどたっていること。そういったことをヨシとできるなら、

駅まで徒歩圏と思えて、なんといっても広い家ですから、それで価格3,380円ですので、買いの判断もできるかなと思いましたね。

この場所でこの規模の家を建てると、ほかの例を見ると、新築の家を建てたとしたら4,000万円を超えるかもしれないです。それがこの物件は3,380万円という価格です。ただ30年ほど経つ家ですので、このあたりはご自身の価値観での判断によってのものになりますよね。

発寒11条2丁目建築条件付き土地

チラシに掲載の中古住宅の現地を見ての帰りにたまたま売土地を見つけました。

こちらはJR発寒中央駅に徒歩4分と近く、スーパー「ダイイチ」と発寒小学校にかなり近い土地です。

この土地は3区画に分けられています。スペックのほうはこんな感じと思います↓

価格:A区画1,750万円、B区画1,710万円、C区画1,675万円

土地面積:A区画101.21平方メートル(30.61坪)、B区画88.36平方メートル(26.72坪)、C区画89.53平方メートル(27.08坪)

所在地:発寒11条2丁目(3番あたりになりそう)

用途地域:第1種住居地域(建ぺい率60%、容積率200%)

接道はA区画が西側、B区画が角地で西側と南側、C区画が南側。ちょっと歩道のある道路

JR発寒中央駅まで徒歩4分

都市ガス

建築条件付き

土地の面積が30坪前後なので、先ほどの中古住宅と規模の感じが似ていますよね。周囲の住宅も3階建てが多く見られます。

建築条件付きの土地なので、指定された建築業者と契約して家を建てなくてはならず、どのようなプランになるかもかなり限定される可能性はあるのですが、これらの土地に建てることのできる最大の建物を試算してみます。

この土地に建てることのできる建築

土地面積:A区画101.21平方メートル(30.61坪)、B区画88.36平方メートル(26.72坪)、C区画89.53平方メートル(27.08坪)

用途地域:第1種住居地域(建ぺい率60%、容積率200%)

なので、床面積は最大でA区画は61.22坪、B区画は53.44坪、C区画は54.16坪までできることになります。

建ぺい率の制限も加味すると、3階建てを建てることで、

最大50坪程度の床面積の家を建てることができそうです。

十分に家を建てることができる土地と思います。

※建ぺい率と容積率からの単純計算での試算の参考値です。ほかの規制がかかっていることもあり、そのときは数値はかわる可能性があります。

周囲の道路の表面を見ると工事をした跡があって、水道、下水、都市ガスの工事がされたかなと見て取れます。土地の境界石標も新しいものかもしれません。しっかりしたものがついています。土地占有物件の問題がなさそうに見えます。都市ガスはプロパンガスのようにガスのタンクを家に置かなくてもいい分、家がちょっと広く使えますし、ガス代が安いような印象が僕の中ではあります。この土地同様に発寒中央地区に家族4人で住む僕の家ではキッチンにガスを使っていて毎月2,000円台ですんでいます。

全体のようす
境界石標と見出し杭(赤い木の杭)

Googleマップで過去にあった建物を見てみます。

広い敷地に、かなり古くなった廃屋のような家屋が1件と車庫のような建物1件が2021年7月の画像として映っていました。これらを取り壊した土地と思われます。

念のため、取り壊した家の基礎や配管などが支障ある状態で埋まったままにされていないかの確認を書類などでしておく必要があるかもしれません。

それにしてもこれらの土地は、僕も愛用するスーパー「ダイイチ」に近いですし、駅まで徒歩4分、発寒小学校にも近いです。こういったことが魅力と思いますね。このような場所で一定の面積の土地は、今後なかなか見つけられない貴重なものと思います。

ただ、土地代だけで1,700万円前後になるので、さらに建築の分の費用も加味すると、4,000万円オーバーの予算を用意しなくてはならないように思えます。20~30歳台の若い世代で購入して定年前後まで住宅ローンを払い続けるか、B区画ですと間口が広いので玄関を二つ設けて2世帯住宅として購入するということも考えられるでしょうか。これも建築条件が付いているので建築業者が応じてくれればということになるかと思います。また、床面積50坪ほどが最大取れますが土地は30坪ほどですので、2世帯住宅ですと間取り的にやや手狭かもしれません。ですが立地的に魅力的な土地であることに間違いありません。

こんなことを頭の中で天秤にかけて、判断されることになるのでしょうね。

こちらの土地は現地の看板に書いてある業者を検索してみたら「YAMATO HOME」のサイトで見ることができるのを見つけました。建築条件付きの土地ですので、こちらの建築業者の建築になるのでしょうか。

ふう。今日はちょっと長くなりましたが、中古住宅と土地の情報を見ながらの妄想、このくらいで終わりにしますね。ではね✋

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